Jakie koszty przy zakupie nieruchomości?

Jakie koszty przy zakupie nieruchomości? Dostaniesz precyzyjną rozpiskę kosztów kredytu hipotecznego. Poznasz pozostałe składowe opłat pozabankowych. Dzięki temu zaplanujesz swoje wydatki

Jakich kosztów początkowych się spodziewać?

Weźmy pod uwagę w pierwszej kolejności koszty początkowe kredytu hipotecznego. Prowizja, wycena, ubezpieczenie niskiego wkładu – o tym wszystkim warto pamiętać, żeby nie zostać zaskoczonym. W każdym Banku może to wyglądać inaczej. Przyjrzyjmy się szczegółowo:

  • prowizja – część banków posiada w swojej ofercie, jest to w większości ofert wartość 1-2%, a nawet 2,5%-3% od kwoty udzielanego kredytu; są banki, które nie posiadają tego rodzaju kosztu w ofercie,
  • wycena – spotkasz się z takim wymogiem wszędzie, ten koszt będzie do zapłacenia w dniu podpisania umowy, czasami wcześniej; wysokość zależy od rodzaju nieruchomości, a jest to rząd wielkości: od 200 zł (np. dla mieszkań) do 1000 zł (w przypadku domów),
  • ubezpieczenie niskiego wkładu – są bank, które wymagają zapłacenia za to, że kwota własnych środków w stosunku do nieruchomości to mniej niż 20%; przykład: cena nieruchomości: 100 000 zł, wkład własny 15 000 zł, kredyt 85 000 zł – dlatego że kredyt vs. cena to 85% to za brakujące 5 000 zł, będziesz musiał zapłacić jednorazową składkę ubezpieczenia niskiego wkładu

(!) (zależy ona od wielu zmiennych i warto po prostu zwrócić na to uwagę w formularzu mówiących o kosztach – w tym przypadku to kilkaset złotych)

(!!) większość Banków chętnych kredytować nasz cel do 90%, nie stosuje żadnej dodatkowej opłaty; po prostu ten koszt bierze na siebie Bank

Koszty w okresie spłaty spłaty kredytu

Składowych może być kilka. To nie jest tylko rata kredytu. Warto pamiętać o ewentualnych dodatkowych produktach – najczęściej ubezpieczeniu na życie. Rozłóżmy to na części pierwsze

  • podwyższone oprocentowanie do czasu wpisu do KW (tzw. ubezpieczenie pomostowe) – czas, w którym wysokość „procentu” czyli odsetek oddawanych do banku, przez to rata kredytu będzie wyższa od docelowej; koszt ten przedstawia się bardzo różnie, bo zakres jest od 0,35% do nawet 2,5%.

Jak to rozumieć? „Procent” od kredytu to MARŻA STAŁA + WIBOR 3m (nazywana też STOPĄ REFERENCYJNĄ), a w czasie, gdy jest ubezpieczenie „pomostowe” PLUS powyższa stawka adekwatnie do banku (od 0,35 do 2,5%)

  • odsetki – to „procent” od kredytu, który „oddajesz” bankowi: Marża + Wibor/Stopa referencyjna
  • ubezpieczenia:

przede wszystkim nieruchomości: składka może być roczna lub comiesięczna/kwartalna (możesz zawrzeć polisę za pośrednictwem banku lub we własnym zakresie), a konieczność przedstawienia polisy w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego – koszt roczny rzędu od 0,8% do 1% x wartość zabezpieczenia (z wyceny banku)

(!) pamiętaj, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera i budowa jeszcze trwa, ubezpieczenie będzie konieczne dopiero jak przekazane zostanie Ci prawo własności

życia: oferty bankowe, mogą zawierać korzystniejsze parametry ofert (niższą marżę, niższą lub brak prowizji) pod warunkiem wybrania ubezpieczenia jednego/obojga kredytobiorców – sposób zapłacenia miesięcznej składki może się różnić (większość polis przewiduje miesięczną składkę, niektóre wymagają jej zapłaty z góry za wymagany okres, a w przypadku miesięcznej stawki to przedział 0,02-0,04% * kwota aktualna salda kredytu)

A jakie są koszty podatkowe, notarialne?

Koszty notarialne – przede wszystkim to taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza (wartości maksymalne zależą od wartości transakcji). Te kwoty opłat znajdują się w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości – treść rozporządzenia

Dołączamy również tabelę, w której zebraliśmy wspomniane wartości w jedną, czytelną informację:

Tabela-taksa-notarialna-2018

(!) są to wartości maksymalne, co nie znaczy, że zawsze w takiej kwocie, taka opłata będzie miała miejsce – warto ustalać tą kwestie bezpośrednio u notariusza

(!!) dodatkowo notariusz pobiera opłatę za wpis prawa własności do KW – 200 zł, a także jeżeli ma zrobić to za nas – kolejne 200 zł tytułem opłaty sądowej za wpis hipoteki z kredytu

Podatkowe – przede wszystkim będzie to tzw. PCC, czyli podatek od czynności cywilno-prawnych, a będzie to 19 zł za wpis hipoteki, natomiast jeżeli kupujesz mieszkanie od drugiej osoby (a nie od dewelopera) – dodatkowo 2% od wartości nieruchomości

W banku, nie związane bezpośrednio z kredytem: część banków posiada konta i karty płatnicze, które mogą występować przy kredycie; podobnie może być też z kartą kredytową – korzystanie z tych produktów, czyli wpłacanie x kwoty co miesiąc plus transakcje tymi kartami powoduje zazwyczaj, że nie będzie dodatkowej opłaty ALE jeżeli środki co miesiąc nie będą zapewniane, a kartami nie będziesz płacić, miesięcznie może dojść kilka-kilkanaście złotych opłat

Reasumując

Kiedy przygotowujesz się do kupna nieruchomości z rynku wtórnego o wartości 300 tys. zł, to poza koniecznym minimalnym wkładzie własnym 10% – w tym przykładzie 30 tys. zł, potrzebujesz jeszcze pieniędzy na:

  • wycenę nieruchomości: min. 200 zł, optymalnie 400 zł
  • notariusza: 1970 zł – taksa notarialna, do tego odpisy aktu, a jeżeli notariusz ma wykonać za Ciebie wpis do KW stanowiący zabezpieczenie udzielonego kredytu, to koszty notarialne będą oscylowały w granicach ok. 3000 zł
  • podatek od nieruchomości – 6 tys. zł.
  • prowizja z tytułu udzielenia kredytu – min. 2700, do 5400, nawet 6750 zł
  • ubezpieczenie nieruchomości z góry za rok – max. do 300 zł

Tym samym kwota całkowita, poza 30 tys. zł na wkład (chodzi o ogólny rachunek – jest dużo zmiennych, które mogą mieć wpływ na końcową wartość), może oscylować w graniach nawet 15-16 tys. zł (przy maksymalnych stawkach prowizji bankowych)

Przy rynku pierwotnym, ta wartość spadnie o kwotę podatku od nieruchomości, a tym samym będzie oscylować w graniach 10 tys. zł

WAŻNE

Pamiętaj, że są oferty bankowe, które mają niższe koszty miesięcznie (konkretnie niższą marżę, jeżeli skorzystasz z konta, karty, będziesz przekazywał wpływy wynagrodzenia) – zwróć na to uwagę, bo nie zachowanie takiego wymogu w trakcie okresu posiadania kredytu, może Cię słono kosztować i oprocentowanie Twojego kredytu wzrośnie bezpowrotnie